A Reforma Tributária chegou com mudanças significativas que vão muito além da tributação do consumo. Para as holdings imobiliárias – empresas dedicadas à administração de patrimônio através de compra, venda e locação de imóveis – as alterações trazidas pela Emenda Constitucional 132/2023 e pela Lei Complementar 214/2025 representam um divisor de águas no planejamento patrimonial e tributário.

Essas mudanças afetarão diretamente empresários que utilizam holdings imobiliárias como estratégia de organização patrimonial, desde investidores individuais até grandes grupos empresariais. O impacto na carga tributária e nas operações comerciais exige atenção imediata para adequações e novos planejamentos.

O que mudou na norma

A Lei Complementar 214/2025, publicada em janeiro deste ano, estabeleceu regras específicas para operações com bens imóveis no novo sistema tributário. As principais mudanças incluem a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirão os atuais PIS e COFINS.

As operações imobiliárias sujeitas aos novos tributos são:

• Venda de imóveis, incluindo incorporações imobiliárias e loteamentos
• Transferência de direitos sobre imóveis
• Locação, cessão e arrendamento de propriedades
• Serviços de administração e corretagem imobiliária
• Serviços de construção civil

A lei prevê reduções nas alíquotas: 50% para a maioria das operações imobiliárias e 70% especificamente para locações, cessões e arrendamentos. Além disso, foi criado um regime de transição até 2033, permitindo que contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 mantenham tributação de 3,65% sobre a receita bruta.

Como isso impacta as operações comerciais

Para holdings imobiliárias que hoje operam pelo lucro presumido, o cenário tributário se tornará mais pesado. Atualmente, os aluguéis são tributados com alíquota efetiva de até 14,53%. Com a reforma, essa alíquota subirá para aproximadamente 18,83%, representando um aumento de cerca de 30% na carga tributária.

Na venda de imóveis, além do Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido já aplicáveis, haverá a incidência adicional de IBS/CBS de aproximadamente 13,25%. Isso significa que operações de compra e venda ficarão substancialmente mais caras.

Para imóveis cedidos gratuitamente a sócios ou familiares, mantém-se a regra atual de tributar 10% do valor venal como rendimento, mas agora haverá também a incidência de IBS/CBS por se tratar de fornecimento gratuito a partes relacionadas.

Uma exceção importante: permutas de imóveis não sofrerão tributação pelos novos impostos, exceto sobre eventual diferença paga em dinheiro.

Implicações econômicas e logísticas

O aumento da carga tributária impactará diretamente a rentabilidade dos investimentos imobiliários através de holdings. Empresários precisarão revisar seus planos de negócios e projeções financeiras, considerando margens menores ou necessidade de repasse aos preços.

O regime de transição oferece uma janela de oportunidade até 2033 para contratos já firmados, mas exige cumprimento de prazos rígidos: registro até 31 de dezembro de 2025 para imóveis comerciais e até 31 de dezembro de 2028 para residenciais.

Operações de locação por temporada (menos de 90 dias) seguirão regras de hotelaria, com redução de apenas 40% nas alíquotas, tornando-se menos vantajosas tributariamente do que locações tradicionais.

Para o setor imobiliário como um todo, o encarecimento pode reduzir o volume de transações e afetar a liquidez do mercado, especialmente em segmentos de maior valor agregado onde as holdings são mais utilizadas.

O que os empresários devem fazer a seguir

A primeira ação essencial é realizar uma análise comparativa detalhada entre manter a holding imobiliária ou migrar para pessoa física, considerando as especificidades de cada patrimônio. Embora a tributação das holdings tenha ficado menos atrativa, a pessoa física pode apresentar cenário ainda pior em muitos casos.

Para contratos de locação vigentes, é fundamental verificar se atendem aos requisitos do regime de transição e providenciar os registros necessários dentro dos prazos estabelecidos. O não cumprimento desses prazos resultará em tributação pelas novas regras, mais onerosas.

Empresários devem revisar estratégias de planejamento sucessório e patrimonial, ponderando que holdings ainda oferecem vantagens não tributárias importantes: gestão centralizada do patrimônio, proteção contra credores e maior facilidade na sucessão empresarial.

É recomendável também acompanhar possíveis mudanças na tributação de dividendos, pois projetos de lei em tramitação podem eliminar a atual isenção, alterando ainda mais o cenário de atratividade das holdings.

Por fim, considerando a complexidade das novas regras e seus impactos específicos em cada situação, é indispensável buscar análise técnica especializada para tomar decisões informadas sobre a manutenção ou reestruturação de holdings imobiliárias.

As mudanças trazidas pela Lei Complementar 214/2025 representam um marco na tributação imobiliária brasileira. Embora tornem as holdings menos atrativas do ponto de vista tributário, elas ainda podem ser vantajosas quando considerados todos os aspectos patrimoniais e sucessórios envolvidos. O segredo está em uma análise criteriosa de cada caso específico.

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TARGET ASSESSORIA E GESTÃO EMPRESARIAL LTDA
Redação de André Luiz Corrêa – Contador Pleno
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