A Reforma Tributária brasileira está entrando em sua fase decisiva, e para empresários do setor imobiliário, construção civil e incorporação, a sensação é como estar no último dia de prazo de um trabalho da faculdade sem saber exatamente o que entregar. Com a implementação gradual prevista para 2026, muitas mudanças já estão definidas através da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e da Lei Complementar 214/2025, mas outras questões cruciais, especialmente sobre a Declaração Eletrônica de Regimes Específicos (DERE), ainda permanecem em aberto.

Embora estejamos em setembro de 2025 com alguns normativos importantes já publicados, as dúvidas ainda superam as certezas. O que sabemos é que algumas direções fundamentais já estão claras e exigem preparação imediata das empresas. Vamos esclarecer o que já está definido e o que sua empresa precisa fazer para se adaptar às novas regras tributárias.

O que mudou na norma: CIB, valor de referência e documentos fiscais

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em agosto de 2025, trouxe mudanças estruturais importantes para o setor imobiliário. A principal novidade é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funcionará como um documento de identidade único para cada imóvel, seja urbano ou rural.

Todo terreno, unidade habitacional, lote ou Sociedade de Propósito Específico (SPE) deverá estar vinculado a um CIB até dezembro deste ano. Think of it as a “CNPJ do imóvel” – sem ele, a SPE simplesmente não será reconhecida fiscalmente. A integração com o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) é obrigatória.

Outra mudança significativa é a introdução do valor de referência, uma métrica calculada com base em preços de mercado e dados de registros públicos. Este valor não é apenas informativo: ele será usado em várias aplicações da Lei Complementar 214/2025, especialmente na definição do redutor de ajuste que determinará o valor do imóvel para dedução futura no cálculo do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

A partir de 2027, as empresas poderão escolher entre usar o custo de aquisição atualizado ou o valor de referência como “valor inicial” do redutor para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026. Isso significa que já em 2026 será estratégico organizar seus CIBs e acompanhar os valores de referência atribuídos.

Na área documental, a Nota Técnica 2025.002-RTC para NF-e/NFC-e e o Regulamento Técnico Complementar da NFS-e nacional estabeleceram novos layouts para IBS, CBS e Imposto Seletivo. Os documentos fiscais agora incluem campos específicos por item: alíquota, base de cálculo, Código de Situação Tributária (CST), classificação tributária e indicadores específicos.

Para o setor imobiliário, já existem códigos específicos: 200046 para operações com bens imóveis, 200027 para locação/cessão/arrendamento, 220003 para alienação por parcelamento do solo e os redutores sociais 210001 a 210003.

Como isso impacta as operações comerciais

As mudanças trazidas pela Reforma Tributária redesenharam completamente o tratamento do setor imobiliário e de construção. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu regimes e redutores específicos que criam uma realidade operacional complexa para as empresas.

Na prática, uma mesma empresa poderá operar simultaneamente com diferentes regimes tributários. Por exemplo, pode aplicar o regime específico da construção civil para obras próprias, usar redutores para habitação de interesse social em determinados projetos, e seguir as regras gerais do IBS e CBS para atividades de prestação de serviços.

Isso exige controles internos segregados por atividade e por empreendimento. Cada projeto precisará ter sua contabilidade e apuração tributária específica, sob pena de inconsistências fiscais que podem resultar em autuações e multas.

Mesmo que haja alguma dispensa pontual de emissão de documentos fiscais em 2026 para o setor – hipótese ainda não regulamentada – todas as empresas receberão notas fiscais de fornecedores com os novos campos tributários. Isso exige capacidade imediata de leitura, interpretação e contabilização das novas nomenclaturas, já que pela primeira vez essas informações de entrada impactarão diretamente os créditos, débitos e o resultado final da empresa.

Implicações econômicas e logísticas

O impacto econômico das mudanças vai além da simples adaptação de processos. A introdução do valor de referência como métrica oficial pode alterar significativamente a base de cálculo dos tributos, afetando diretamente a margem de lucro dos projetos imobiliários.

Para empresas que trabalham com incorporações e construções de longo prazo, a escolha entre o custo de aquisição atualizado e o valor de referência para imóveis adquiridos até o final de 2026 pode representar diferenças substanciais na carga tributária futura. Esta decisão estratégica precisa ser tomada com base em análises técnicas detalhadas de cada empreendimento.

Do ponto de vista logístico, a necessidade de manter controles segregados por atividade e empreendimento exigirá investimentos em sistemas de gestão mais sofisticados. Empresas que hoje operam com controles integrados precisarão reestruturar seus processos contábeis e fiscais para atender às novas exigências.

A integração obrigatória com o SINTER e a manutenção atualizada dos CIBs representam custos operacionais adicionais, mas também podem trazer benefícios de maior organização e controle patrimonial.

A grande incógnita continua sendo a Declaração Eletrônica de Regimes Específicos (DERE). Até o momento, sabe-se que será uma obrigação acessória mensal com prazo até o dia 25 do mês seguinte, mas sua aplicação específica ao setor imobiliário em 2026 ainda não foi confirmada oficialmente.

O que os empresários devem fazer a seguir

Mesmo sem todas as respostas definititvas, o cenário exige preparação imediata. Aqui está um roteiro prático do que sua empresa pode e deve fazer ainda em 2025:

Primeiro, organize imediatamente o cadastramento de todos os imóveis no CIB. Identifique todos os terrenos, unidades, lotes e SPEs da empresa e inicie o processo de vinculação ao sistema. Lembre-se: o prazo é dezembro de 2025.

Segundo, acompanhe de perto os valores de referência atribuídos aos seus imóveis. Esses valores servirão como base de cálculo e terão impacto direto na carga tributária futura. Documente tudo e mantenha registros organizados para futuras decisões estratégicas.

Terceiro, prepare seus sistemas para os novos layouts de documentos fiscais. Mesmo que você não emita notas fiscais em 2026, receberá documentos de fornecedores com os novos campos tributários. Sua equipe contábil precisa estar preparada para interpretar e processar essas informações corretamente.

Quarto, estruture controles internos segregados por atividade e empreendimento. Cada projeto pode ter tratamento tributário diferente, e é fundamental ter essa segregação bem organizada desde o início.

Quinto, invista em capacitação da equipe. As mudanças são complexas e exigem conhecimento técnico específico. Treine sua equipe contábil e fiscal para as novas regras e procedimentos.

Por último, mantenha-se atualizado sobre as regulamentações que ainda estão por vir, especialmente sobre a DERE. O cenário regulatório ainda está em movimento, e novas definições podem impactar significativamente seus processos.

A Reforma Tributária já tem suas fundações estabelecidas: CIB, valor de referência, regimes específicos e novos layouts fiscais. Mas muitas definições ainda estão sendo construídas, e a planta final, especialmente quanto à DERE, continua em desenvolvimento.

O que está claro é que 2026 não será um ano de espera, mas de adaptação prática. As empresas que se organizarem desde já terão tranquilidade para atravessar a transição; aquelas que não se prepararem enfrentarão dificuldades operacionais e perda de competitividade.

No setor imobiliário, como em qualquer grande construção, o segredo está na preparação: projeto bem elaborado, execução no prazo correto e controle detalhado de cada etapa. A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de regras, é uma oportunidade para empresas bem preparadas se destacarem no mercado.

Precisa de ajuda para adaptar sua empresa às novas regras da Reforma Tributária? Fale with nossos especialistas da Target Assessoria. Nossa equipe está preparada para orientar você em cada etapa deste processo de transição, garantindo que sua empresa esteja em conformidade e otimizada para as novas regras tributárias. Entre em contato conosco e saiba como transformar os desafios da Reforma Tributária em oportunidades de crescimento para o seu negócio.

Target Assessoria e Gestão Empresarial Ltda
Redação de André Luiz Corrêa – Contador Pleno
Informação confiável para decisões inteligentes.