A reforma tributária trouxe mudanças importantes para proprietários de imóveis no Brasil, especialmente através da Lei Complementar nº 214/2025. As novas regras intensificam a tributação sobre imóveis cedidos gratuitamente e ampliam a cobrança sobre operações não onerosas, criando novos desafios para quem possui patrimônio imobiliário destinado à locação ou cessão de uso.

Com a proximidade da implementação do IVA Dual (CBS e IBS), empresários que possuem imóveis enfrentam um cenário de maior complexidade tributária. A legislação agora reforça a presunção de rendimento em cessões gratuitas e estabelece novos patamares de tributação que podem impactar significativamente as operações comerciais.

O que mudou na norma com a Lei Complementar nº 214/2025

A principal mudança está na ampliação da tributação sobre operações não onerosas com imóveis. O Regulamento do Imposto de Renda já previa que na cessão gratuita de uso de imóvel haveria presunção de rendimento equivalente a 10% do valor venal ou do IPTU. Agora, a Lei Complementar nº 214/2025 reforça essa exigência e estende a tributação para CBS e IBS.

A nova legislação estabelece que operações não onerosas com bens serão tributadas em hipóteses específicas, incluindo fornecimento gratuito ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços. Isso significa que mesmo quando não há recebimento efetivo de aluguel, o Fisco pode presumir uma receita tributável.

Para pessoas físicas, a tributação do Imposto de Renda sobre aluguéis pode passar dos atuais 27,5% (máximo) para até 35%. Já as pessoas jurídicas, que antes pagavam entre 11% e 14% no lucro presumido, podem enfrentar carga tributária efetiva de até 19%.

Como isso impacta as operações comerciais

As mudanças criam um ambiente mais rigoroso para quem possui imóveis comerciais ou residenciais. Empresários que cedem imóveis gratuitamente para familiares, sócios ou terceiros precisam reorganizar suas operações para evitar a tributação sobre receita presumida.

A cessão gratuita de imóveis agora pode gerar obrigação tributária mesmo sem ingresso efetivo de recursos. Isso afeta especialmente empresas familiares que utilizam imóveis corporativos para uso pessoal dos sócios ou cedem propriedades sem cobrança formal de aluguel.

Outro impacto importante é a possível vedação ao crédito de despesas relacionadas a bens cedidos gratuitamente. O artigo 57, parágrafo 5º, da Lei Complementar nº 214/2025 pode impedir o aproveitamento de custos com manutenção, IPTU e outras despesas do imóvel quando este for cedido sem ônus.

A transferência de imóveis de pessoas físicas para pessoas jurídicas (holdings patrimoniais) ganhou impulso como estratégia de planejamento tributário, mas deve ser feita com cuidado para não chamar atenção da Receita Federal.

Implicações econômicas e logísticas

O custo de manter imóveis aumentou consideravelmente com as novas regras. A tributação sobre receita presumida pode representar desembolso adicional significativo, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou propriedades de alto valor.

Os custos de transferência de propriedades também precisam ser considerados. ITBI ou ITCMD, emolumentos cartorários e eventual ganho de capital na saída do imóvel do patrimônio atual devem ser avaliados no planejamento patrimonial.

Para empresas do setor imobiliário, as mudanças exigem revisão completa dos contratos e práticas comerciais. A formalização de contratos de locação onerosos tornou-se ainda mais importante para evitar a presunção de receita e garantir o aproveitamento de créditos tributários.

A carga tributária adicional também pode impactar o fluxo de caixa das empresas, exigindo provisões específicas para cobrir os novos tributos, mesmo quando não há recebimento efetivo de aluguéis.

O que os empresários devem fazer a seguir

O primeiro passo é fazer um inventário completo do patrimônio imobiliário e identificar situações de cessão gratuita ou a valores abaixo do mercado. Cada propriedade deve ser avaliada individualmente para determinar o melhor tratamento tributário.

É fundamental formalizar contratos de locação onerosos com valores de mercado para todos os imóveis utilizados por terceiros. Isso afasta a presunção de receita prevista no Imposto de Renda e reduz riscos de tributação pela CBS e IBS.

Empresários devem avaliar a criação de holdings patrimoniais para administrar imóveis, considerando os custos de transferência versus a economia tributária de longo prazo. Essa estratégia permanece vantajosa na maioria dos casos, mas requer planejamento cuidadoso.

A revisão de contratos existentes é essencial para adequá-los às novas regras. Acordos informais de cessão devem ser formalizados com condições de mercado para evitar contingências fiscais.

Por fim, é recomendável implementar controles internos para monitorar o uso de imóveis e garantir que todas as operações estejam adequadamente documentadas e tributadas conforme a legislação vigente.

As mudanças introduzidas pela reforma tributária exigem atenção imediata dos empresários que possuem patrimônio imobiliário. A adaptação às novas regras é fundamental para evitar surpresas fiscais e manter a competitividade dos negócios. A utilização estratégica de pessoas jurídicas para administração de imóveis continua sendo uma alternativa vantajosa, desde que implementada com o devido planejamento e formalização adequada das operações.

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TARGET ASSESSORIA E GESTÃO EMPRESARIAL LTDA
Redação de André Luiz Corrêa – Contador Pleno
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