A reforma tributária brasileira trouxe uma das mudanças mais significativas no Sistema Tributário Nacional das últimas décadas. Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), estabelecidos pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentados pela Lei Complementar 214/2025, surge uma questão preocupante para empresários do setor imobiliário: a possível cobrança dupla de impostos sobre a venda de imóveis.
Tradicionalmente, quando você vende um imóvel, paga apenas o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para o município. Agora, com as novas regras, essa mesma venda pode estar sujeita também ao IBS (cobrado por estados e municípios) e à CBS (cobrada pela União), criando uma situação de múltipla tributação sobre a mesma operação comercial.
O que mudou na norma
A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu que o IBS e a CBS incidem sobre operações de alienação de bens imóveis. Isso significa que a venda de qualquer imóvel – seja residencial, comercial ou industrial – passou a ser fato gerador desses novos tributos, além do ITBI que já existia.
Antes da reforma, apenas o município cobrava o ITBI sobre a transmissão de propriedade imobiliária. Agora, a mesma operação de venda pode gerar três cobranças diferentes: ITBI municipal, IBS estadual/municipal e CBS federal. Essa mudança representa uma quebra no sistema tradicional de repartição de competências tributárias que vigorava no Brasil.
A nova legislação detalha aspectos como base de cálculo, alíquotas reduzidas e créditos presumidos para essas operações imobiliárias, mas o ponto central permanece: transações que antes eram tributadas apenas pelo ITBI agora enfrentam incidência múltipla.
Como isso impacta as operações comerciais
Para empresários que trabalham com compra e venda de imóveis, essa mudança representa um aumento significativo na carga tributária. Uma empresa que antes calculava apenas o ITBI (que varia entre 2% e 3% do valor do imóvel na maioria dos municípios) agora precisa considerar também o IBS e a CBS.
As construtoras e incorporadoras enfrentarão custos adicionais em seus projetos, já que as vendas de unidades prontas estarão sujeitas à nova tributação. Isso pode impactar diretamente no preço final dos imóveis para o consumidor, tornando o mercado imobiliário mais caro.
Para corretores e imobiliárias, será necessário revisar contratos e orientar clientes sobre os novos custos envolvidos nas transações. O planejamento tributário torna-se ainda mais crucial para evitar surpresas desagradáveis no momento da venda.
Empresas que mantêm imóveis como investimento também precisam repensar suas estratégias, considerando que a venda desses ativos agora carrega uma carga tributária mais pesada, podendo afetar a rentabilidade dos investimentos.
Implicações econômicas e logísticas
Do ponto de vista econômico, a múltipla tributação sobre imóveis pode desacelerar o mercado imobiliário brasileiro. Com custos mais altos para transferir propriedades, tanto compradores quanto vendedores podem adiar decisões, reduzindo o número de transações.
O setor da construção civil, que já enfrenta desafios econômicos, pode ver seus custos aumentarem ainda mais. Isso pode resultar em menos lançamentos imobiliários e, consequentemente, menos empregos gerados pelo setor.
Para o sistema financeiro, especialmente bancos que financiam imóveis, as mudanças podem afetar a demanda por financiamentos imobiliários, já que o custo total para o comprador final será maior.
Logisticamente, empresas do setor precisarão adaptar seus sistemas de controle para lidar com três tributos diferentes sobre a mesma operação, cada um com suas próprias regras, prazos e órgãos arrecadadores. Isso aumenta a complexidade administrativa e os custos operacionais.
O que os empresários devem fazer a seguir
Primeiro, é fundamental buscar orientação especializada para entender como essas mudanças afetam especificamente seu negócio. Cada tipo de operação imobiliária pode ter particularidades que precisam ser analisadas individualmente.
Revise todos os contratos de compra e venda em andamento, verificando se há cláusulas que distribuem os custos tributários entre as partes. Pode ser necessário renegociar alguns acordos para adequar-se à nova realidade tributária.
Considere questionar judicialmente a cobrança múltipla, já que existe forte discussão jurídica sobre a constitucionalidade dessa situação. Muitos especialistas consideram que cobrar ITBI, IBS e CBS sobre a mesma operação viola o princípio constitucional que impede a cobrança dupla de impostos.
Implemente um sistema de controle tributário mais rigoroso, separando as obrigações relacionadas a cada um dos três tributos. Isso inclui diferentes prazos de pagamento, órgãos responsáveis e documentos necessários.
Mantenha-se atualizado sobre possíveis mudanças na legislação, pois essa situação de múltipla tributação provavelmente gerará muita discussão no Congresso Nacional e nos tribunais superiores.
Para empresas que planejam operações imobiliárias futuras, considere antecipar transações importantes antes que as novas regras entrem em vigor completamente, se isso for vantajoso para sua situação específica.
A reforma tributária trouxe mudanças profundas que afetam diretamente o setor imobiliário brasileiro. A possível cobrança tripla sobre a venda de imóveis representa um desafio inédito para empresários do setor, exigindo planejamento cuidadoso e acompanhamento especializado para navegar por esse novo cenário tributário.
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TARGET ASSESSORIA E GESTÃO EMPRESARIAL LTDA
Redação de André Luiz Corrêa – Contador Pleno
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